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太难了,深圳惊现77层超高住宅,这座城市的未来是怎样的?

2019-10-21 09:19:35

◎这篇文章来自公众数字:城市战争

文/孙不熟悉

一栋房子能覆盖几层?深圳创下另一项纪录,77层!

近日,深圳市罗湖区出台了一项关于布心村水尾村旧城改造单位的专项规定草案。该计划显示将有5 77f超高层住宅。

01.

77楼有多高?公共报告没有提到它,但有一个数据可供参考。以前被称为“深圳最高的住宅建筑”,加尔福德瓦尔登住宅有67层,建筑高度239米。

因此,77层的建筑,连同避难楼层和设备楼层,高度可能超过270米。

270米的概念是什么?目前,广州最高的住宅楼是珠江新城山东百越大厦,高198米。

270米,与珠江新城的广州银行大楼差不多。如果这栋建筑位于北京,它可能会排在第三位,仅次于中国尊和国茂三期建筑。

更重要的是,中国绝大多数的住宅建筑在100米以下,很少有超过100米的住宅建筑,更不用说超过200米了。

首先,解释为什么绝大多数住宅建筑不超过100米高。事实上,只要它们符合建筑规范,理论上就可以建造得尽可能高。问题是如果它超过100米,它就是一座超高层建筑。超高层建筑的国家安全审计比低层建筑严格得多。特别是消防验收标准大大提高,必须设置避难楼层。

因此,不仅建筑成本大大增加,而且公摊面积也大大增加,导致房屋购置率下降和房屋销售不佳。

因此,开发商通常不会建造超过100米(33层)的住宅建筑,除非他们不得不这样做,因为这既不经济也不容易出售,而且楼层太高无法居住。

然而,近年来一些旧的改造项目已经完全突破了这一限制,100米以上的超高层住宅随处可见。例如,广州的广钢新城是从原来的广钢厂房改建而来的。目前,它拥有全市最高的居住建筑容积率。建筑面积比一般达到5比8。至少有17栋住宅超过100米,最高的一栋据说超过200米。

然而,与深圳罗湖旧改造工程相比,广钢新城不过是一个小城镇。该项目容积率超过11,而广钢的最高容积率仅为8左右。

容积率11的概念是什么?这类似于广州珠江新城核心区的办公楼。例如,最高建筑东塔楼的容积率是13。

因此,如果你想知道将来住在罗湖区是什么感觉,你可以先在广州珠江新城的核心区感受一下。当你在这里写作时,你必须为深圳人民感到难过。

02.

为何旧改革项目的地积比率如此“广泛”?原因很简单。旧改革的安置任务很重。如果地积比率不增加,发展商将无法收回成本。

罗湖还是不错的。毕竟,它离机场很远,几乎没有高度限制,建筑面积比也在任意增加。但是,如果旧的改变是在西方发生的,而且又离机场这么近,那么增加机场费又如何收回成本呢?

为了推进旧的改革,深圳市规划土地委员会去年年底发布了《深圳市规划标准与导则》,揭示了两个关键信息:

首先,将取消商用服装和工业用地的容积率上限。

除密度区1外,商业服务用地的标准容积率仍为5.4,密度区2与密度区5的标准容积率有所提高。此外,商业服务地点的楼面面积比率上限已完全取消。

二是提高住宅小区基准容积率。

密度区域1和2的容积率标准保持不变(基准容积率为3.2,上限为6.0);第三密度区的容积率已有较大调整,基准容积率为3.0(原2.8),容积率上限为5.5(原5.0)。此外,第三密度区地铁站500米以内的土地容积率上限为6.0。第4区和第5区的密度也普遍提高了第14版深度标志的基础开发强度。

显然,当北京、上海、广州、济南、成都、Xi和合肥忙于横向扩张时,深圳没有牌照,只有嫉妒。它唯一能做的就是垂直扩张,建造越来越高的电梯,并且向上有更多的空间。

深圳也将成为全国乃至世界摩天大楼指数最高的城市。

目前,深圳在超高层建筑的规划和建设方面居全国首位。此前媒体披露了大量摩天大楼平面图,即位于龙岗大运会新城的深港国际中心(668米)、位于布吉的布吉(680米)、位于彩武威的京基h700深圳大厦(739米)、位于湖北罗湖的杜菁酒店旧改造项目(680米)和湖滨塔(830米)。

03.

具体到房地产,会有什么影响?

一方面,深圳接受新人口的能力将在不扩张的情况下提高。然而,老城区的人口密度将越来越高,对高质量程度的需求将进一步增加。

同时,容积率可以很容易地增加,但很难拓宽城市道路。例如,布心村和水尾村被狭窄的道路所包围。他们如何适应超高层住宅区的建筑面积比超过11?因此,未来深圳的停车费会越来越高,开车将是一种奢侈品消费。

另一方面,越来越多的深圳人将住在200米以上的超高层住宅中的鸟笼里,这与香港相似。

此外,未来深圳90%以上的住宅用地容积率不会低于3,其余10%的住宅用地容积率不会低于1.5。众所周知,豪宅的容积率一般不到1,这意味着未来深圳基本上不会有纯豪宅出售。

因此,从现在开始,在深圳买房需要注意一个极其重要的指标,即容积率。深圳的低容积率住宅将变得极其稀缺。随着城市整体容积率越来越高,容积率小于3,特别是小于1.5的房屋拆迁价值高,值得长期持有。

当然,深圳已经提高了居住建筑的容积率,取消了办公楼容积率的上限。它还带来了一个重要的启示,即城市扩张不一定会吞并其他城市,但也可能会垂直扩张。从纽约和香港等城市的经验来看,高容积率往往意味着更具活力的商业氛围。

例如,当今世界最高的住宅建筑是纽约曼哈顿的中央公园塔(central park tower),建筑高度为472平方米,比帝国大厦高几十米。此外,曼哈顿的新住宅建筑看起来和办公楼没有什么不同,就像细长的竹竿一样。

下图为深圳人未来的生活提供了可能性:

纽约中央公园(网络地图)

因此,如果以曼哈顿为参照系统,深圳住宅建筑的建筑高度还有很大的提高空间。在未来的深圳,住宅建筑很可能与办公楼具有相同的形状和高度。

相比之下,中国其他中心城市的容积率要低得多。例如,北京和上海的住宅建筑容积率基本控制在3以内,而许多办公楼的容积率控制在4以内。它的人口和工业密度比深圳低得多。

来源| 12号房间

[声明]再次感谢原作者的辛勤工作,并授权重印。


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