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房企融资环境趋紧 银行贷款增速下降审批从严

2019-11-01 17:01:18

原标题:融资环境趋紧,住宅企业绩效差异明显

受监管的房地产业一直备受关注。上市公司业绩的公布无疑是一个观察整个房地产行业发展的窗口。

统计数据显示,2019年上半年,140家a+h上市公司的总收入同比增长17.7%,母公司净利润同比增长14.0%。其中,116家a股上市住房企业上半年总收入9165.9亿元,同比增长23.4%。母亲净利润合计988.8亿元,同比增长24.5%。

业内人士表示,今年上半年,上市房地产企业的收入和业绩实现了双增长,整体增长率保持稳定。值得注意的是,上市房地产企业的业绩明显分化。虽然一些龙头企业保持高增长,但许多公司的利润大幅下降,甚至遭受亏损。在“房无投机”的背景下,房地产企业的融资环境趋于收紧,其未来的融资能力和售房集资能力将受到考验。

绩效增长但差异明显

从行业发展来看,今年2月以来,全国商品房销售面积的增速已经转为负增长,全国商品房销售整体仍处于调整阶段。统计显示,2019年上半年,全国商品房销售总面积为7.58亿平方米,同比下降1.8%。

虽然该行业整体销售面积有所下降,但上市住宅企业整体业绩呈现稳步增长趋势。从上市公司来看,2019年上半年,116家a股上市住房企业总收入为9165.9亿元,同比增长23.4%。母亲净利润合计988.8亿元,同比增长24.5%。销售收入总额13774.7亿元,同比增长14.5%,同比下降10.3个百分点。整体净负债率为101.9%,比去年同期下降4.9个百分点。

东方证券房地产行业的相关研究表明,a股上市住房业务收入稳步增长的主要原因是开发项目结算规模的快速增长。业绩增长较快的原因是盈利能力的提高。整体毛利率及净利率分别为32.8%及13.4%,较去年同期分别上升1.6%及0.5%。

值得注意的是,虽然整体业绩稳步增长,但房地产上市公司的业绩明显分化。中原地产研究中心统计的120家房地产企业中,近40%的企业收入同比下降,利润同比下降45%。其中,部分住宅企业利润同比下降30%以上,部分下降90%以上。其中,阳光股份、天津松江等五家住房企业遭受净利润损失。

川财证券研究员陈力(Chen Li)认为,根据目前发布的2019年年中报告结果,上市住宅企业的绩效差异是显而易见的。万科、保利地产、金科控股、北京城建、蓝光发展等房地产公司上半年净利润大幅增长,万通地产、嘉凯成、美豪地产等房地产公司净利润大幅下降。

“随着行业规模上限的临近,我们相信房地产行业集中度提高的逻辑将会长期保持,优质住宅企业凭借其丰富的土地储备、强大的融资能力和资源整合能力,有望在未来市场中不断增加市场份额。”长江证券房地产研究员鲁聪表示,在未来,领先的房地产公司将看到销售规模的稳步增长、应收账款的更高增长、毛利率高以及业绩增长的高确定性。

融资环境紧张带来挑战

房地产企业是资本密集型行业。融资环境的变化对该行业的发展有重大影响。近年来,随着房地产市场宏观调控的不断收紧,房地产企业的融资渠道逐渐狭窄,融资压力不断加大。

国鑫证券房地产研究员欧瑞明表示,随着2019年第一季度以来宏观杠杆率达到新高,以及一些热点城市房地产市场出现过热迹象,4月份召开的中央政治局会议提出了“坚持结构性去杠杆化”和“不投机炒房”的概念。5月后,住房企业融资环境逐步收紧,房地产开发资金累计增速逐步放缓。总体而言,上半年房地产业的融资状况呈现出一季度宽松、二季度收紧的趋势。

从银行贷款来看,无论是个人住房贷款还是房地产开发贷款,增速都有所下降,审批也比较严格。从a股上市的大银行和股份制银行的数据来看,个人住房贷款的整体增长率有所下降。风数据显示,今年上半年银行个人住房贷款增速为6.4%,低于去年同期近7%的增速。

从融资政策角度来看,5月17日,中国保监会发布了《关于开展“巩固反乱成果、推进合规建设”工作的通知》,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得非法从事房地产融资,并强调要加强对银行、信托等金融机构对房地产行业贷款的监管。此后不久,国家发展改革委办公厅发布了《关于房地产企业发行外债备案登记相关要求的通知》,以完善房地产企业发行外债的备案登记管理,防范房地产企业发行外债可能存在的风险。

“在房地产融资端收紧政策的背景下,许多房地产企业的财务杠杆都有所上升,现金流显然面临压力。”陈力预测,债务风险高、融资能力弱的中小住房企业在现阶段面临的经营风险将进一步加大。受监管政策的影响,预计目前房地产行业的整体繁荣程度将会下降。中长期来看,销售业绩好、土壤和仓储丰富、融资能力强的优质大型住宅企业具有一定的比较优势。

监管政策不会放松。

房地产企业融资环境的收紧只是房地产监管的一个缩影。在“房无投机”的背景下,市场各方都认为,房地产行业的调控基调不会放松。

从上半年开始,各地纷纷宣布房地产调控措施。统计数据显示,2019年1月至8月,国家房地产调控政策达到367次,累计次数创下房地产调控新纪录。

事实上,无论是收紧住房企业的融资渠道,还是提升各地区的监管政策,都发出了明确的风险防控信号。中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清早些时候表示,近年来,中国部分城市家庭部门的杠杆率迅速上升,相当一部分家庭达到了不可持续的水平。更严重的是,新增加的储蓄资源中约有一半投资于房地产行业。房地产行业的过度融资不仅转移了其他行业的信贷资源,而且往往鼓励房地产投资投机,使其泡沫问题更加严重。

"考虑到宏观调控,预计后续政策放松的空间将会减少."一些行业研究人员表示,目前二线和三线城市房价同比涨幅仍然相对较高,6月份新房涨幅分别达到10.9%和11.4%,二手房涨幅分别达到7.6%和7.9%。在70个大中城市中,有43个城市的商品房价格6月份同比上涨。在“一城一策”的背景下,由于政策目标的制约,房地产业几乎没有放松的空间。

根据东方证券的相关研究,自7月底政治局会议提出不使用房地产作为经济的短期刺激措施以来,该行业的限制性政策相继出台,监管也变得更加精确。信托控制前端征地,银行控制后端集资,住房企业融资压力大幅增加。随着政策的不断收紧,8月份房地产市场损失惨重,但积极因素也在逐渐积累。该行业整体估值已进入历史最低区间,机构配置比例继续下降,领先住宅企业的高增长率仍保持不变,估值修复机会正在酝酿。

(责任编辑:曾强)


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